La densification de masse n'est pas la bonne solution pour résoudre la crise du logement au Canada
Dans les villes et villages du Canada, les militants du logement font pression pour densifier les quartiers unifamiliaux en révisant les codes de zonage. Cette démarche alimente les tensions et les batailles autour du caractère communautaire, tout en ne s'attaquant pas à la cause fondamentale de la crise du logement au Canada : la croissance démographique insoutenable induite par l'immigration.
À Saanich, une municipalité située à l'extrémité sud de l'île de Vancouver, le gouvernement local tente de faire passer un projet de densification connu sous le nom de « Quadra McKenzie Plan ». Le projet de plan d'octobre 2024 prévoit que des tours de 12 à 18 étages seront autorisées dans les principaux carrefours et que des bâtiments de six étages seront autorisés dans les rues secondaires où se trouvent actuellement des maisons unifamiliales.
La réaction du public ne s'est pas fait attendre. Une pétition visant à stopper le plan de densification a rapidement recueilli plus de 4 000 signatures. Un groupe de citoyens, baptisé Save Our Saanich (SOS), s'est constitué pour s'opposer à ce plan qui, selon lui, « modifiera Saanich de manière méconnaissable et pour toujours ». Le groupe est favorable à un rezonage « prudent, réfléchi et bien planifié », mais affirme qu'une densification incontrôlée entraînera « la destruction massive de nos maisons, de nos quartiers et des zones écologiquement importantes ».
En avril de l'année dernière, des centaines de Calgariens ont assisté à une réunion chargée d'émotion au sujet d'un projet de loi sur le « rezonage général » qui mettait fin au zonage unifamilial dans la ville et autorisait les duplex et les quadruplex sur les terrains unifamiliaux. La question n'est toujours pas réglée, car un groupe de 300 habitants de Calgary continue de mener une bataille juridique contre cette mesure.
Peu de villes canadiennes sont épargnées par les batailles de zonage. Dans presque tous les cas, les projets de loi visant à modifier radicalement le zonage des zones suburbaines entraînent acrimonie et dissension dans leur sillage - alors que les deux camps avancent leurs arguments respectifs.
Les partisans de la densification soulignent à juste titre que l'offre et la demande de logements ne sont manifestement pas en phase - qui pourrait ne pas être d'accord avec eux sur ce point ? D'un autre côté, de nombreux habitants de rues unifamiliales tranquilles et verdoyantes éprouvent un profond sentiment d'attachement à leur quartier. Lors des auditions sur le zonage, ils expriment leur désir de vieillir sur place, dans le quartier qu'ils aiment, et peut-être de transmettre leur maison à leurs enfants. Ils craignent, à juste titre, que la déréglementation du zonage ne transforme des communautés qui leur sont chères en autant d'aubaines pour les promoteurs et les spéculateurs.
Il s'avère que le logement est l'un des rares problèmes politiques pour lesquels nous pouvons avoir le beurre et l'argent du beurre. Nous pouvons résoudre la crise du logement au Canada sans déréglementation importante du zonage - en satisfaisant les défenseurs du logement et les propriétaires de maisons individuelles - en mettant fin à la déréglementation de notre système d'immigration.
La croissance démographique entraîne la nécessité de construire des logements. Dans les pays où la croissance est alimentée par des taux de natalité élevés, le seul recours est d'investir dans l'expansion du parc de logements. Mais au Canada, 97,6 % de notre croissance était due à l'immigration en 2023. Nous avons donc le luxe de pouvoir augmenter ou diminuer notre croissance d'un simple coup de plume du ministre de l'Immigration.
Le gouvernement fédéral a déjà adopté cette démarche dans une certaine mesure, en réduisant le nombre de résidents temporaires et permanents. Mais la réduction de l'immigration à Ottawa a été présentée comme une mesure visant à « suspendre la croissance de la population à court terme » avant de revenir à une croissance plus forte à long terme. En d'autres termes, une fois que nous aurons construit suffisamment de logements pour répondre à la croissance démographique massive de ces dernières années, nous nous lancerons dans un autre cycle de croissance important - à l'infini.
Certaines villes ne peuvent tout simplement pas s'étendre vers l'extérieur - Vancouver est bordée par d'imposantes montagnes et des terres agricoles de premier choix spécialement zonées, tandis que Toronto est entourée par la fameuse ceinture verte protégée par la loi. Même Calgary, entourée d'une infinité d'hectares d'espace, est contrainte de densifier ; elle ne peut pas construire des banlieues assez rapidement pour faire face à une croissance fulgurante. La poursuite de l'expansion rapide de la population entraînera une densification massive d'une grande partie du paysage suburbain du Canada.
Nous devons choisir. Voulons-nous que la maison individuelle avec jardin soit une option pour les générations futures ? Dans ce cas, nous devons inverser notre politique qui consiste à utiliser l'immigration pour accroître radicalement la population.
Source : Dominion Review
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